El precio de la vivienda, piedra de tropiezo

 

El precio de la vivienda se ha convertido en una piedra de tropiezo para los políticos, especialmente para los políticos “intervencionistas”. Un repaso de la teoría de los precios, puede darnos algunas claves para entender este fenómeno.

En el 2025, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda en España subió un 16%. El aumento de la oferta (construcción de obra nueva) apenas llegó al 11%. Gran parte de la demanda de vivienda se desvío a edificios ya construidos, acelerando la escalada de precios. Para situarnos, el nivel general de precios en 2025 apenas subió un 3%.

¿Qué tiene de especial el precio de la vivienda? La mayoría de los bienes intercambiados en los mercados son bienes producidos. Un exceso de demanda suele aumentar su precio, pero éste pronto se ajusta al coste unitario de producción que actúa como centro de gravedad del precio de mercado. Por poner un ejemplo. En el 2025, la demanda de nuevos automóviles, también impulsada por el crédito, ha crecido a un ritmo similar. Sin embargo, el aumento del precio no pasó del 5,6% y será pronto reabsorbido por el incremento de los salarios. La diferencia estriba en que casi todo el incremento de la demanda de vehículos ha sido absorbido por la mayor producción. En el caso de los terrenos, viviendas y demás bienes no producidos o difícilmente reproducibles, los aumentos de la demanda redundan en burbujas inmobiliarias que al explotar dañan al resto de la economía.

Para evitar tales burbujas es preciso expandir los terrenos urbanizables y dotarles de mejores servicios, a saber: infraestructuras viarias, medios de transporte, colegios y centros de salud.  No menos importante es crear las condiciones jurídicas para que los empresarios se interesen por la construcción de nuevas viviendas y los propietarios por alquilar tanto las viviendas antiguas como las de nueva construcción. A nadie se le escapa que las políticas que no respetan el derecho de propiedad redundan en una contracción de la venta o el alquiler y perpetúan los males que pretendían evitar.

La Tribuna de Albacete (9/02/2026)

Auges y desplomes bursátiles. No aprendemos.

 

La Bolsa de Valores es una de las instituciones más emblemáticas de las economías capitalistas avanzadas. Además de facilitar la financiación de macroproyectos empresariales, la Bolsa permite la valoración de tales empresas a tiempo real. El valor económico fundamental (VEF) de una sociedad anónima depende de la capitalización de sus beneficios. Si estos se estiman en un millón anual de euros y si la tasa media de beneficios asciende al 5%, nuestra empresa valdrá: 100/0,05=2.000 millones de euros.

              El parqué bursátil se presta a ser utilizado como un foro de juegos especulativos. Los inversores financieros apuestan por los títulos que consideran infravalorados y los revenderán cuando sus expectativas se confirmen. El problema es que la euforia puede extenderse a todos los títulos y disparar las cotizaciones muy por encima de su VEF. En su libro Manías, pánicos y cracks, Charles Kindleberger explica las pequeñas y grandes crisis bursátiles en tres fases. Al auge que acabamos de describir, sigue el pánico cuando los inversores más expertos se lanzan a vender, conscientes de que las acciones están sobrevaloradas. Todo acaba en un desplome general que arruinará a quienes compraron caro y no fueron capaces de revender a tiempo. El pinchazo de una burbuja bursátil fuerte, suele llevar a una crisis económica general como ocurrió en 1929 y en 2007-08.

              Estos procesos pueden ser largos y dolorosos. En España. el IBEX-35 alcanzó los 16.000 puntos en el 2006 gracias a la construcción de viviendas y a los bancos hipotecarios que las financiaban. Tras la crisis del 2008, cayó a 10.000 puntos y no volvió a recuperar su nivel de partida hasta el año 2025. Desde entonces empezó un rally alcista que ha llevado el IBEX a 17.881 puntos. Todo hace temer que, al primer síntoma de recesión y/o inflación descontroladas, asistiremos a un desplome del mercado bursátil e inmobiliario que engullirán a la economía real. Si, otra vez, seguimos sin aprender de los errores del pasado.

La Tribuna de Albacete (02/02/2026)

Morir de éxito

 

“La economía va como un cohete”. ¿Bueno o malo? Depende para quién y en qué momento. Todos hemos oído hablar de cohetes que estallaron en pleno vuelo o que subieron tan alto, tan alto que nunca regresaron. A eso se le llama “morir de éxito”. Una economía muere de éxito cuando los mercados inmobiliario y bursátil crecen muy por encima de la economía real, es decir la inversión empresarial, la producción y el empleo. De esto hablaremos otro día. Hoy nos fijaremos en la “explosión” del precio del oro y la plata. Dos indicadores del éxito que suelen presagiar una recesión económica.

              En enero del 2024 el precio de una onza de oro (31 gramos) ascendía a 2000$. En el primer trimestre del 2025 subió a 3000$. Hoy (finales de enero del 2026) ronda los 5000$. En dos años, el precio de una onza de oro ha subido 150%.  En los mismos dos años, el precio de una onza de plata subió de 10$, a 40 y 80 . Un incremento del 700%. ¡Qué manera más rápida y espléndida de enriquecer a un país!

              Estos acelerones meteóricos en la cotización de los metales preciosos indican una desconfianza de los verdaderos inversores, los que amplían la capacidad productiva del país. Aunque la economía real despunte, se teme que su crecimiento carece de bases sólidas. Los inversores son conscientes, por ejemplo, de que el actual crecimiento del empleo se basa en mayores impuestos destinados a contratar más funcionarios y la multiplicación del consumo. Ahora bien, el ahorro se estaría desviando de la inversión productiva a la inversión especulativa. El rendimiento de la primera es bajo, ínfimo si descontamos los impuestos. La bolsa puede subir, pero también bajar. La gente pensaba que los precios y rendimientos de tierras y viviendas solo saben subir, pero la crisis del 2008 demostró que también podían desplomarse. Los metales preciosos han demostrado ser el mejor refugio del valor. Cuando la “inversión”  se oriente preferentemente a las actividades especulativas, el cohete económico quedará gripado para una larga temporada. ¡Pasajeros, apriétense los cinturones!

La Tribuna de Albacete (26/01/2026)

Fondos de políticos soberanos

 

Hoy, lunes, el presidente del Gobierno y el ministro de Economía comparecerán ante los medios para explicar en qué consiste ese fondo soberano destinado a canalizar la inversión de los españoles hacia la modernización de su economía. Algo nos ha adelantado el Presidente. (1) El capital inicial consistirá en los 10.500 M€ no gastados del fondo europeo Next Generation. (2) Ese dinero atraerá 120.000 M. de capital privado, nacional e internacional. (3) El Instituto de crédito oficial (ICO) utilizará esos millones para estimular los créditos directos o indirectos (a través de la banca) hacia sectores elegidos como preferentes: vivienda, energías verdes, digitalización, seguridad militar …. (4) Miles de empresarios (PYMES, incluidas) podrán invertir en las nuevas tecnologías que requieren tales sectores.

                Para hacer honor al nombre de esta columna (Tocando fondo), plantearé algunas dudas. ¿Han cumplido su función los 56.800 M del Next Generation ya gastados o han sido un dinero fácil tirado en saco roto o en manos amigas? ¿Tendrá el Gobierno capacidad de atraer al capital privado? O, con otras palabras, ¿destinará alguien sus ahorros a proyectos de dudosa rentabilidad gestionados por unos políticos de escasa credibilidad? ¿Confiarán los bancos en la capacidad del ICO para seleccionar los mejores proyectos y redimir los préstamos fallidos, o más bien temerán que a cada impago seguirán nuevas regulaciones e impuestos?

                Lo que sí conseguirá este fondo soberano es alargar las alas del Gobierno (que maneja el ICO) para dirigir la economía desde arriba y con mayor discrecionalidad. Desde mediados del siglo XX la URSS trató de dirigir la economía con planes quinquenales. Los social-comunistas europeos multiplicaron las empresas públicas. Ambos experimentos fracasaron estrepitosamente. El socialismo siglo XXI parece apostar por la estatalización del nuevo motor de la economía: los fondos financieros. 

Mi última pregunta. Aunque los gestores públicos fueran impolutos y eficientes, ¿acaso no hemos aprendimos de la crisis del 2008 la futilidad y peligrosidad de las políticas que tratan de impulsar permanentemente una economía con dinero fácil?   

La Tribuna de Albacete (19/01/2026)

Autócratas

 

               En el artículo de la semana pasada apoyé la invasión/liberación de Venezuela como una estrategia second best. Lo ideal hubiera sido una intervención de la ONU para restablecer la democracia usurpada por Maduro y los derechos humanos que ha masacrado. El problema es que la prerrogativa de veto a favor de cinco estados bloquea este tipo de decisiones de la Asamblea General de la ONU. Solo un país con la inteligencia y fuerza militar de los EE.UU. podía desplazar al dictador Maduro… Y vaya que lo consiguió. Acabé mi artículo advirtiendo que la estrategia del second best es una excepción y que las excepciones debían tratarse como tales. Para tener credibilidad internacional y nacional  EE.UU. había de circunscribirse a un espacio competencial bien delimitado que durara el menor tiempo posible.

               A lo largo de la semana hemos comprobado que las intenciones del invasor no van por aquí. El presidente Trump ha dejado claro que seguirá controlando Venezuela tanto tiempo como él considere necesario y se cobrará los gastos embargando el petróleo del Caribe. Alardeó que detrás de Venezuela puede seguir Cuba, e Irán. ¿Y por qué no Groenlandia?  A quienes le preguntaron por la moralidad de tales acciones y su contradicción con el derecho internacional, Trump respondió que él siempre se rige por la moralidad y legalidad, aunque su forma de interpretarlas puede diferir de los mantras de las organizaciones internacionales dominadas por la izquierda marxista-wokista.  

               ¡Lamentable! Todos los autócratas tienen en común el deseo de pasar a la historia por algo, lo que sea. Creen que el fin justifica los medios y que solo ellos son capaces de aplicarlos “desde arriba”. Cualquier otra alternativa sería el caos. Rodarían muchas cabezas empezando por las suya. El desenlace de la tragicomedia de año nuevo es imprevisible. Lo único cierto es que todos perderíamos, si un autócrata se encontrara con otro de la misma calaña (y las mismas armas). ¡A rebato tocan las campanas del planeta!

La Tribuna de Albacete (12/01/2026)